Toiture solaire, qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ?

Vous disposez d’un bâtiment offrant une surface de toiture importante et souhaitez la louer à un spécialiste de l’énergie solaire pour générer des revenus complémentaires ? Cette opération est rendue possible par un contrat établi entre votre partenaire, qui se chargera de la gestion de cette installation photovoltaïque et vous-même (personne morale ou physique) : il s’agit du bail emphytéotique.

Autrefois très répandu, ce type de contrat était particulièrement utilisé en zone rurale, car il permettait à un propriétaire terrien de louer sa terre à un exploitant, en vue de la transformer en terre agricole. Pendant toute la durée de ce bail, l’agriculteur détenait l’usufruit du champ et au terme du contrat, le propriétaire récupérait sa terre, désormais cultivable et enrichie.

Comment fonctionne un bail emphytéotique ?

Ce contrat est un bail immobilier qui peut concerner aussi bien un terrain, un bâtiment agricole, un ensemble industriel ou tout autre bien immobilier. Une de ses spécificités est la durée pour laquelle il est conclu : elle est comprise entre 18 et 99 ans (sans renouvellement tacite).

Il est contracté par un bailleur (le propriétaire) et un preneur (le partenaire, qui sera gestionnaire du projet et exploitant de votre toiture solaire), autour d’un objectif commun : la valorisation du bien à son terme. En effet, en contrepartie de la mise à disposition du bâtiment par le bailleur, le preneur s’engage à aménager et à entretenir le bien tout au long du bail.

A son terme, le bailleur récupère la jouissance exclusive de son hangar photovoltaïque et peut, s’il le souhaite, devenir  propriétaire des installations nouvelles (les panneaux photovoltaïques) ou en demander la désinstallation.

Quelles sont les obligations et les droits dans un tel contrat ?

a) les droits et les obligations du propriétaire (bailleur) :

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire cède la jouissance de son bien et perçoit en contrepartie un loyer, appelé canon emphytéotique. Il ne récupèrera l’usage de son bien, avec toutes les améliorations qui y ont été apportées, qu’à la fin du contrat, et ceci sans verser de complément financier.

Bien entendu, en cas d’inexécution des conditions du contrat (non paiement du loyer par exemple) ou de détérioration avérée du bien, le bailleur peut demander l’annulation judiciaire du bail.

b) les droits et les obligations du locataire (emphytéote) :

De son côté, le preneur s’engage à la valorisation et l’amélioration du bâtiment loué (en y installant les panneaux solaires en toiture et en assurant la maintenance de la centrale au sol pour qu’elle soit parfaitement fonctionnelle à l’issue du bail). Il doit bien entendu s’acquitter des loyers / du canon emphytéotique dans les termes et délais prévus au contrat. Il est également redevable de la taxe foncière inhérente au bien loué (il dispose d’un droit réel sur le bien).

Un bail conclu obligatoirement chez le notaire

Lorsque vous concluez ce type de contrat pour la location de votre toiture, vous serez nécessairement accompagné par un notaire qui prendra en charge la publication auprès du bureau des hypothèques de votre territoire. A ce titre, il vérifiera que la durée du bail est bien conforme aux limites fixées par la loi et le preneur devra s’acquitter de la taxe de publicité foncière (au taux de 0,7%, art. 689 et 742 du Code général des impôts).

Pourquoi ce type de bail est-il particulièrement adapté aux partenariats photovoltaïques ?

Un projet d’aménagement de toiture photovoltaïque est un investissement sur le long terme. Lorsque vous contractez un partenariat avec une société spécialisée dans la gestion de centrales photovoltaïques, c’est elle qui prend en charge le coût de l’installation, la fourniture des panneaux solaires et la maintenance. L’ensemble de ces investissements doivent être absorbés dans le temps pour que ce partenariat soit gagnant-gagnant. La durée moyenne d’un tel contrat est d’environ 25 ans pour en maximiser la rentabilité.

Aussi, par sa durée, par les conditions de jouissance accordées au preneur et par la cession de propriété des installations au bailleur en fin de contrat, le bail emphytéotique offre un cadre idéal au bon équilibre et au succès d’un projet de location de toiture.

Que se passe t-il à la fin d’un bail  emphytéotique ?

A la fin du bail, si vous optez pour la conservation des installations photovoltaïques, 3 choix s’offrent à vous :

• Utiliser l’énergie produite pour assurer l’apport en électricité nécessaire pour votre propre consommation : c’est ce qu’on appelle l’autoconsommation.
• En utiliser une partie et revendre le surplus à EDF : c’est l’autoconsommation avec revente de surplus
• Revendre l’intégralité de l’électricité solaire pour générer un revenu complémentaire.

Bien entendu, dans le cas où vous ne souhaitiez pas conserver la centrale photovoltaïque, le preneur se chargerait de sa désinstallation, à ses frais.